国企地产信仰破了？ 绿地再次陷入舆论中心

来源：资管云 作者：石豆

近期，国企为一笔5亿美元债寻求展期，地产地再让绿地再次陷入舆论中心。信仰心

5月27日，破绿发布公告称，次陷正在寻求6月25日到期、入舆票面利率6.75%的论中5亿美元债的持有人对拟议修订和豁免的同意，其中包括延长票据到期日、国企加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的地产地再赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的信仰心10%，以及取消维持票据上市状态等内容。破绿

简而言之，次陷绿地的入舆现金流遇到很大的困难，债券无法按期兑付，论中游走在暴雷边缘了。国企

对于这次展期，绿地在5月27日的投资者电话会上给出了说法：因为上海爆发疫情，绿地遭遇很大的影响，全国50%的售楼处关闭；合同销售额大幅下跌，4月同比跌幅57%，5月也会很高。

同时绿地也对投资者进行了安抚，具体包括了以下三个方面：

1、通过抓回款率来降有息、降杠杆，去年回款率96%，今年130%。境外项目回款50亿人民币，预计全年到手26亿；优质资产还可以出售。

2、公司融资结构74%是银行贷（开发贷、流贷），境外评级下调不会造成挤兑，境外的贷款占比3%。

3、内地销售回款主要取决于疫情和销售情况，公司预计6月份能恢复到之前水平。因此公司仅针对6月份这笔债券进行征询，展期一年，且加入了一个认购期权，只要公司恢复偿付能力，就能全部赎回。

总结起来就是，一、公司现在是受疫情影响的流动性问题，6月后就能恢复；二、公司有很多优质资产可以卖了还债，有能力兑付后面的债券；三、展期不会影响公司经营，大家不要慌。

不过事实可能没有绿地说得这么乐观。

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只是受疫情影响的流动性危机？

首先，上海本轮疫情之前，绿地在全国的销售就已经不太好了。 

2021年，绿地控股实现销售额2902亿元，同比减少19%，其中第四季度大幅下降57%。今年前4个月，绿地控股销售额仅397亿元，同比减少56.1%。

知名国际评级机构标普认为，鉴于中国市场情绪疲软和疫情防控情况下，情况不太可能立即复苏。标普预测，绿地的合同销售额在2022年可能下降至2100亿至2200亿元。这意味着在今年剩下的八个月里，销售额将可能将同比下降10%-15%。绿地控股集团的流动性在未来12个月内仍将面临压力。

另外，在未受到上海疫情冲击的情况下，绿地的流动性危机已经显现。

根据绿地控股的2022年一季度报告，绿地控股流动负债超万亿，其中应付账款超3000亿，而公司一年内到期的长短期借款却高达930.2亿元；若再加上302.99亿应付票据及交易性金融负债，绿地控股的短期有息负债总规模有1233.26亿元。

相较于短债压力，绿地控股仅持有货币资金656.8亿元，较上年同期减少20.6%。可见绿地的货币资金无法覆盖即将到期债务，绿地控股的流动性明显吃紧。

再者，押宝疫情后销售回暖，来应对接下来的债务压力，并不具备可行性。

根据商品房预售资金监管要求，商品房预售资金需存入银行专用监管账户，根据楼盘开发进度，开发商可以按比例提取销售回笼资金。因此，每卖出一套房子所得的房款，开发商通常要经过数月甚至长达一年多才可以进行支取使用。

由此可见，绿地想要依靠疫情结束后销售的恢复解决债务危机，显然是远水解不了近渴。

2

出售资产能覆盖债务？

绿地早从2020年便开始出售资产了。2020年10月，绿地以72.6亿的价格出让广州绿地房地产开发有限公司给绿地香港。广州绿地包含了绿地控股在大湾区的所有项目，交易完成之后，绿地控股也彻底退出了广东市场。

2021年至今，绿地又相继以8.6亿、12.6亿、3.5亿元陆续出售上海九龙宾馆100%股权、上海绿闵物业100%股权、英国伦敦啤酒厂项目剩余股权，共回笼资金24.7亿元。

除此之外，最近两年，绿地控股逐步加快海外业务轻资产转型。比如，日本千叶海港城酒店的出售，澳洲悉尼铂瑞酒店、加拿大酒店、韩国医院项目股权等完成转让。目前，绿地控股已通过海外轻资产转型回笼资金超百亿元。

“卖卖卖”依旧填不上绿地的债务窟窿，而绿地手里又还剩多少优质资产可以卖？

另一方面，公司依然面临着高负债压力。

截至2022年一季末，绿地控股总负债高达1.24万亿，其资产的真实价值能否覆盖，恐怕也要划个问号。

在5月27日召开的投资人电话会议上，绿地声称，计划3年出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。

但在目前这种市场环境下，是不是能够卖出去，谁能来接盘？仍然是一个未知数。

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公司经营一切正常？

其实，作为“摩天大楼专业户”，绿地控股一直在高负债、高杠杆运转。

2019-2020年，绿地控股均全踩“三道红线”。截至2021年末，公司剔除预收款后资产负债率83.69%、净负债率91.60%、现金短债比0.81，其“三道红线”踩中两道，即使净负债率指标也只是勉强翻绿。

高负债、高杠杆运转给绿地也曾带来过辉煌。

2014年，绿地以2408亿的销售额排名全国房企第一，终结了连续多年以万科为首的地产时代。2018年，绿地控股正式进入房企“万亿俱乐部”，总资产规模达到约1.04万亿元，是除了恒大、万科、碧桂园之外的又一家总资产突破万亿元的中国上市房企。

不过近两年绿地变得有些许黯淡。

根据绿地控股财报，2021年实现营收5447.56亿元，同比增长19.45%；实现归属于上市公司股东的净利润61.79亿元，同比下降58.8%，出现“增收不增利”现象。

今年一季度，绿地控股营收和净利润更是双双下滑，其中，营业收入同比下降28%至960.51亿元；实现归母净利润25.47亿元，同比减少35.24%。

更为值得注意的是，绿地控股的盈利水平远低于行业平均值。

2017年至2020年，公司毛利率分别为14.34%、15.35%、15.46%、14.41%，净利率分别为4.68%、4.60%和4.90%、4.63%。2021年，公司毛利率和净利率更是进一步下降至11.67%、1.73%。

成绩单透露出，绿地控股的经营已经显现出了力不从心。

2021年11月，绿地控股对外宣布，将公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”，开始转型之路。

在房地产行业深陷寒冬的当下，绿地控股向基建产业的转型不失为一个选择。不过，建筑产业利润率相对低，同时还存在前期垫资大、货款周期长的情况，这给转型带来一定的困难和挑战。

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地产国企信仰破了？

绿地控股成立于1992年，当时是上海农委和建委100%持股的国企。

经过混改，目前绿地控股的股权结构中，单一最大股东是上海格林兰，共持有绿地34.89亿股份，持股比例为27.31%，其背后是以董事长张玉良等管理层为首的员工持股会。

其次上海地产持有绿地控股32.99亿股，持股比例25.82%，为绿地控股第二大股东；上海城投持有26.26亿股，占比20.55%，为第三大股东。

两家均是上海国资委旗下的100%控股公司。两家公司股权相加则占总股比46.37%，超过了上海格林兰。

背靠上海国资委，给绿地集团披上了一层“国企”光环。

这也是为什么，展期公告发布的前一天，市场上就传出绿地债务出现问题，绿地所有美元债价格都突然暴跌，然而很多投资者却没有跟着抛售跑路的原因。

但是，绿地还是走到了征求展期这一步。

“浓眉大眼”的国企地产商，拥有很多民企没有的融资便利，竟然也能出现问题。

这无疑打破了之前地产圈有国企背景的公司绝对安全的信仰。

现在，那些负债率较高，发展偏激进的国企，也未必靠得住了。

房企流动性危机愈演愈烈。

地产救市，真的刻不容缓了。

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