到了“隔山打牛”的国常时候吗？

8月24日国常会上关于房地产的新提法引起业内外关注。

会议提出，提法允许地方“一城一策”运用信贷等政策，引关合理支持刚性和改善性住房需求。注地对于这一提法，产信有观点认为是线城前期政策基调的延续，也有分析认为，市放因城施策将从大方向聚焦于信贷工具的国常实施，未来各地信贷宽松政策将进一步加码，提法其中降低首付比例和放松限购、引关限贷或是注地主要方向。

另外对于政策落地的产信范围和力度，业内预期也还存在分歧。线城分析师陶川认为，市放考虑到一线城市是国常“房住不炒”的标杆，未来政策铺开或集中在二线及以下城市；地产分析师杜昊旻则认为，这一轮宽松政策可能需要“隔山打牛”，由一线或新一线高能级城市带领市场复苏。

“一城一策”运用信贷政策

8月24日的国务院常务会议，部署了稳经济一揽子政策的多项接续政策措施，其中提到，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

事实上，自去年下半年调控收紧并进行政策纠偏后，监管关于“支持刚性和改善性住房需求”的说法和政策不断，各地也普遍在“房住不炒”的基础上因城施策，尤其在7月全国烂尾楼业主断供风波之后，各地政府的动作也开始加速。

7月28日的政治局会议曾首次提及“保交楼、稳民生”，并强调了压实地方政府责任，鼓励因城施策用足用好政策工具箱。

宏观分析师刘雯琪认为，国常会对地产的描述基本延续了此前的政策基调，而且在地产周期下行的背景下，国常会并没有提及近期地产的相关风险事件，淡化了地产周期的影响。

据刘雯琪此前测算，地产周期加速下行将从实体和金融两个传导链条加大经济下行压力，其中从地产投资、相关服务及相关产业链、消费三个维度看，可能拖累2022年全年名义GDP增长约3~4个百分点；从居民房贷、地产信托以及境内地产债角度测算，可能直接拖累社融同比0.7~1.2个百分点，而对信用扩张的潜在间接拖累可能更大。

事实上，近期的政策导向已经表明，保交楼、缓解房企流动性危机和刺激居民需求的举措正在“多管齐下”。比如在缓解房企流动性紧张方面，继5月多家示范房企发行带有信用保护工具的境内债券之后，8月25日龙湖旗下公司发行了年内首期中票，并由中债信增提供全额直接担保，后续其他示范房企的动作值得关注。

而在刺激居民购房需求方面，年内5年期以上LPR报价已经累计下调35个基点至4.3%，加上央行将新增首套房利率下限下调20个基点，购房者已经累计减负55个基点。各地因城施策的广度和深度也还在不断提升。

早在728政治局会议之后，已经有多地陆续推出新的楼市宽松政策，其中与信贷有关的就有至少10个城市。另据克而瑞地产研究统计，截至8月17日，年内已有83城相继放松限贷，其中兰州、贵阳、南通等57城首套房首付比例下调至20%，41城下调二套房首付比例，还有郑州等44城实行认房不认贷。

中指研究院最新研报指出，国常会此次提法进一步明确了中央支持房地产市场稳定发展的信号，短期来看，各地优化信贷政策的力度有望加大，通过降首付、降利率，来降低购房成本，尤其是核心二线城市，预计将对认房认贷政策进行优化，促进合理住房需求释放。

陶川也认为，更大范围的降低首付、放松限购限贷等政策将会加快落地。“首付比例和限购限贷是地方调节地产最有效的信贷相关工具。”陶川在研报中分析，政策的铺开可能还是主要集中在二线及以下城市。

一线城市还会“动”吗？

那么，一线城市是否有可能借此政策松绑楼市？

陶川认为，一线城市作为“房住不炒”的标杆和全国房价的风向标，相关政策的放松会比较谨慎。但杜昊旻认为，当前已经到了需要“隔山打牛”的时候。

“当前多数低能级城市限购限售政策已基本取消，部分二线城市也有累计较大力度的宽松政策落地，但受城市基本面的限制，当地市场销售靠自身调控难有好转，而房地产市场具有明显的传导轮动性。”杜昊旻在研报中举例称，2014-2016年的复苏也是由上海、深圳等高能级城市带动，预计本轮的市场复苏也需要从一线和新一线城市率先启动。

从当前因城施策的特点来看，的确仍以二线及以下城市为主，但主要角色已经从一季度的三四线城市转变为热门二三线城市，比如南京、苏州、无锡，在8月上旬集中下调了二套房首付比例，并取消了认房又认贷，福州、济南、石家庄等多地也在这个月调整了相关房贷政策。

一线城市也已经有所松动，但仍在有限范围内。比如北京在8月初针对3个试点项目对符合条件的老年人取消认房又认贷，变相降低首付比例，并支持“接力贷”形式购房；则在近期出台了放松限购的政策，即在临港新片区工作的非户籍人才缴纳或社保满1年即可购房，成为一线城市中首个明文松绑限购政策的城市。

更早之前，深圳、广州则分别在公积金住房贷款和二手房指导价等方面出现松绑迹象。

但不论是各地密集出台的新政还是LPR的下调，从市场销售来看正向反应依然不明显。国金证券高频周度数据显示，2022年8月（截至23日）35城新房销售环比-11.2%，同比-26.3%。此前7月，因为断供风波等因素干扰，楼市销售数据和按揭信贷需求双双大幅回落。

杜昊旻认为，当前各城市的宽松政策大部分为“小步快跑”的形式，虽然频率较高而单次力度较小，消费者对前期政策能做出积极反应，但多次小力度刺激后政策边际效应或减弱。在此背景下，未来“一城一策”措施可能需要有“高调办小事”的大力度政策落地，才能有效提振市场信心。

从政策效果来看，业内普遍认为更加有利于改善型房企的销售回暖。从不少热点城市中介人士的反馈来看，市场对“金九银十”的预期又提高了，但部分“低温”城市的表现依然还有很大不确定性。

“目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。”杜昊旻表示。