本报记者 刘颂辉 上海报道
正值上市公司年报“交卷季”，交卷季房企陆续交出了2021年的聚焦经营年终业绩“答卷”。
Wind数据显示，房企截至3月31日18时，年报A股与H股共有119家上市房企披露了2021年度报告。华东旭辉控股（集团）有限公司（以下简称“旭辉控股”，头部00884.HK）、企业绿地香港控股有限公司（00337.HK）、展现正荣地产集团有限公司（以下简称“正荣地产”，韧劲06158.HK）、交卷季建发国际投资集团有限公司（以下简称“建发国际”，聚焦经营01908.HK）和绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”，房企03900.HK）等多家房企已同步举办线上业绩发布会。年报
（旭辉控股2021年度业绩发布会）
亿翰智库分析认为，华东从房企的头部年报和业绩会透露出的信息来看，房企的业绩呈现出营业收入增长减缓持续和利润增长减速、利润率走低延续等特点。与此同时，各房企降杠杆、稳杠杆工作推进均有显著成效；在投资上表现出更高的谨慎性，对于未来的投资决策则仍将持续保持稳健、谨慎为先的投资态度。
“今年是非常难确定目标的一年，过去几年没碰到过。”3月27日，建发国际执行董事、行政总裁林伟国在业绩发布会上表示，“2022年，公司不会在现有的布局区域外有新的扩展，不拿利润率低于7%的地块，销售目标可能会动态调整。”
旭辉控股相关负责人也告诉《中国经营报》记者，房地产行业韧性强、体量大、容量大，公司深耕长三角区域，会继续关注一线及核心二线城市的投资机会，前提是确保公司的流动性安全，投资策略将会“以收定支”。
加速回款稳定现金流
3月23日，绿城中国公布2021年度业绩报告。2021年，公司实现合同销售额3509亿元，同比增长21.3%，全年目标完成率达到113%。
绿城中国是为数不多超额完成业绩目标的规模房企，排名位列全国房企第7名，全年回款率处在106%的行业高位。业绩报告显示，公司全年录得销售收入1002.4亿元，净利润为76.87亿元，股东应占利润44.69亿元，分别同比增长52.4%、33.4%、17.7%。
得益于线上、线下开展多渠道销售，2021年，绿城中国自投项目整体去化率达69%。其中，一二线城市去化率71%，新增房源去化率70%，现金回款率达到106%。在区域分布上，长三角区域占比66%，环渤海区域占比18%，成渝区域占比4%，大湾区及长江中游地区分别占比3%、6%。由于销售开支等成本上涨，公司毛利率为18.1%，同比下降了5.6个百分点。
经过长期紧密地对市场跟踪和当前“一城一策”体系化的研究，绿城中国执行董事、副总裁李骏判断，2022年上半年，房地产市场将是筑底盘整的状况，下半年开始有望逐步复苏趋稳。原因在于近期政策转变有利于房地产市场的恢复，重提了房地产稳定器的作用，政策面的宽松基调逐步形成。
3月24日，旭辉控股披露的业绩报告显示，公司2021年实现营业收入1078.35亿元，同比增长50.2%；利润123亿元，同比增长3.6%；归属股东净利润76.13亿元，同比下降5.22%；毛利率19.3%，净利润率6.8%。全年合同销售金额2473亿元，同比增长7.1%；现金回款率超过95%，为2403亿元，同比增长20%。
分地区来看，在旭辉控股2021年总销售额中，有87.2%来自一线及二线城市，剩余12.8%都来自三线城市。其中，长三角、环渤海、中西部及华南地区的销售占比分别为46.6%、19.8%、22.4%和11.2%。分业务来看，有92.5%来自住宅项目，7.5%来自办公楼/商业项目。
据介绍，旭辉控股在2021年谨慎判断，持续聚焦核心城市拿地。2021年内，旭辉控股新增货值2056亿元，其中84%位于一二线城市。“2021年四季度以来，公司主要聚焦于北京、上海、杭州、南京、合肥、温州、广州、武汉等核心城市参与土拍并获取优质地块，以期为长期发展蓄力。”旭辉控股CEO林峰表示。
值得一提的是，在上海市豪宅热销的市场环境下，瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安房地产”，00272.HK）2021年业绩还实现了扭亏为盈。
年报数据显示，2021年，瑞安房地产合约销售额同比增加43%至302.70亿元，收入同比增长282%至175.55亿元，股东应占溢利总额为16.36亿元。其中，中粮瑞虹·海景壹号（第7号地块）、太平桥翠湖五集（第118号地块）及上海蟠龙天地录得强劲销售业绩，以致公司平均售价为每平方米63800元，整体毛利率达41%。
提质增效穿越行业周期
“经过一年的调整，房地产行业政策底部已见，市场底部还未见。不过对行业整体的判断，可以简单用三句话来进行描述：一是行业总体稳定，二是结构逐步调整，三是长期趋向健康。”绿城中国董事会主席张亚东表示，在此背景下，绿城中国将保持战略战术清晰、贯彻执行有力和品质效益提升。
旭辉控股董事局主席林中也坦言，2022年对公司来说，进入了一个新的发展时期，穿新鞋、走新路，去掉规模上的追求，未来重点在发展质量和效益上。
“中国房地产行业总量至少能维持15万亿元以上的交易量，足够容纳多家千亿级的大型房地产企业。”林中认为，房地产行业已从紧缺时代迈向过剩时代，从增量时代过渡到存量时代，房企也从粗放经营转向精益管理，从过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式转向未来的“高质量、高品质、高效益”模式。“房企将从过去过分追求规模增长，转为追求经营效益提升的方向。”
据林中判断，2022年，房地产市场的走势将是“前低后高”，市场正在逐步复苏，期待五六月份迎来楼市“小阳春”。“整体来看，市场表现较为分化，一线城市，特别是上海和北京等地的市场表现好，二三线城市基本稳定，三四线城市供过于求，处在去库存阶段，压力比较大。”
经过一年半的努力，旭辉控股在财务降杠杆方面取得了明显进展。截至2021年末，旭辉控股“三道红线”指标已全部归绿。公司总资产4328亿元，同比增加14%；净资产1074亿元，同比增加28%；在手现金467亿元。
不过，旭辉控股方面在业绩发布会上并没有明确提及2022年的销售目标。林中仅透露，公司在2022年全年大约具备3600亿元的可销售货值，目标是保持权益销售额稳定，最终关心的是核心权益销售背后的销售含金量。
在2021年超额完成销售目标的绿城中国也没有定下更高的销售目标。李骏在业绩发布会上表示，2022年，公司的合同销售额要完成3300亿元，新增货值要完成2500亿元~3000亿元。
中交集团成为第一大股东后，绿城中国授信额度充足，截至2021年，公司的银行存款及现金（包括抵押银行存款）增至714.96亿元。绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰表示：“在市场不明朗的背景下，公司将继续保持投资定力，提高投资标准，保持稳健参与。”
2022年3月31日，正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩发布会上表示，对于未来房地产行业持有谨慎态度，行业仍面临控负债降杠杆，面临资本市场重塑信心的难点，政策已经见底，后期会慢慢回暖。
据黄仙枝判断，房地产市场还需要3~5个月的时间来修复，考虑到今年行业整体变化较大，市场充满不确定因素，加上公司处在特别时期，会考虑出售一些资产。“因此，公司今年不设立任何具体的销售目标，会采取必要手段促销售回笼资金，尽快降杠杆。”
中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成告诉记者，过去几年，我国房地产行业通过加杠杆来谋求快速发展，没有及时、正确理解国家房地产调控政策和房地产市场运行底层逻辑的变化，以至于房企资金流动性紧张状况凸显。
“从这个角度来看，当前行业是在刮骨疗毒。值得关注的是，近期市场在政策边际调整后已经开始逐渐企稳，经营风险会逐渐下降。”盛松成表示。