新城悦服务：早有预判地产承压对公司业务潜在威胁，提前做了准备

8月29日，新城胁提新城悦服务（01755.HK）召开2022年中期业绩发布会，悦服有预压对业务该公司首席执行官戚小明、判地首席财务官左卫、产承首席战略官尤建峰等出席。公司

期内，潜威前该公司实现收入24.66亿元，准备较去年同期的新城胁提18.77亿元增长31.38%。其中，悦服有预压对业务物业管理服务收入约13.93亿元，判地占总收入的产承比例约56.49%；小区增值服务收入为6.25亿元，占总收入的公司比例约25.34%；智能园区服务收入约1.74亿元，占收入的潜威前比例约7.06%；开发商增值服务收入约2.74亿元，占总收入的准备比例约11.11%。

期内，新城胁提公司实现毛利7.16亿元，较去年同期增加24.63%；毛利率约29.03%，较2021年同期的30.61%下降1.58个百分点，主要原因为非住宅在管面积占比上升、疫情期间服务成本上升、团餐服务收入占比快速提升带来的小区增值服务毛利率下降。

截至6月30日，新城悦服务总在管面积约1.72亿平方米，较2021年末净增加约1870万平方米。在管面积中，来自于集团第三方的面积占比约50.9%，较期末提高约3.4个百分点；集团非住宅项目占在管面积的比例约24.2%。

截至6月底，新城悦服务已同1444个项目签订物业管理合约，这些项目分布于187个城市中，总合约面积约2.97亿平方米，较2021年末净增加约1820万平方米。

合约面积中来自第三方的面积占比为约44%，较2021年末提高约3.6个百分点。上半年，公司合计完成了超过1960万平方米的第三方项目的合约面积拓展，业态覆盖住宅、医院、企业写字楼、产业园及商场等。

会上，戚小明表示，地产行业充满了挑战，上半年房地产市场延续了去年下半年以来的态势，甚至在投资、销售、交付等方面面对的考验更严峻。今年房地产销售断崖式下跌，盈利能力大幅下降，这从企业的中期业绩报告可以看得出来。

此外，企业公开债务越来越频繁违约、展期，房地产还在低谷徘徊。物业服务企业作为地产行业的下游，不可避免地会受到一部分影响，开发商增值服务和新盘外拓等业务受到比较大影响，这是不容回避，是客观存在的事实。

戚小明同时表示，在2021年底、2022年初，管理层早有预判，地产承压会对公司业务存在潜在威胁，并提前做了几项迎接挑战的准备工作。

一是，针对外界关心的开发商增值服务和智慧园区的业务，戚小明称，这两个业务的收入在上半年均同比下降，一方面是由于整体市场因素导致开发商企业在案场服务和智慧园区服务领域的需求量和需求标准出现不同程度的降低，导致公司相应的收入被动下降。

另一方面，公司主动减少与受困地产企业之间的业务往来，控制了资金结算方面的风险，保障应收款项始终处于可控的范围之内，公司从主动管理的角度对地产相关风险进行规避，包括承接其他开发企业的案场和智慧园区业务。

关于这两块业务的未来规模，戚小明称，公司会根据地产行业的整体变化趋势，动态调整相应的业务拓展规划。保证现金流稳定、安全为第一要素，严控与受困地产企业之间的业务往来，需要收缩规模的时候，不会有任何的犹豫。

第二，关于增量拓展方面，戚小明介绍，过去两年公司通过收并购的方式，对非居业态进行布局，具备了在写字楼、商场、医院、产业园区等业态方面拓展的能力。上半年，公司通过市场招标方式取得的第三方项目中，约45%的面积来自于非居项目的贡献。在住宅新盘市场受到挤压的同时，非居业态为公司补充了管理规模方面的增长动力。

第三个动作是在社区增值服务方面，上半年，公司在团餐业务上已完成全业态和沪宁沿线区域的战略布局；取得非常优异的拓展成绩，布局了比如复旦大学、同济大学、上海大学等多所知名大学的学生餐厅，以及布局多个工厂员工餐厅项目。

目前，公司整体业务中和开发商强关联的业务占比已显著降低，收入占比约18%，毛利占比不到14%。公司整体业务中和房地产相关性弱化的趋势相当明显，和房地产非关联的业务均保持良好增长势头，已形成增长曲线。

戚小明称，这并不代表公司就不重视开发商增值服务，实际上开发商增值服务未来仍是一块比较重要的业务。目前形势下，公司案场服务等地产相关业务外拓提高了要求，如提前一个月付款再进场、延期付款会违约等。